מה זה מחזור משכנתא?
הרעיון של מחזור משכנתא הוא מאוד פשוט. נניח ובחרתם בשנת 2010 מסלול משכנתא מסוים על פי תנאי השכר שהרווחתם ועל פי תנאי השוק, אזי שבשנת 2022 או בכל שנה אחרת, אתם יכולים לבדוק האם התנאים עדיין מתאימים לכם. במידה ולא, אתם יכולים לבקש לבצע מחזור של המשכנתא ולקבל מסלול בתנאים אחרים, שאמורים להתאים יותר למצב הנוכחי, שלכם ושל השוק.
השינויים יכולים לבוא בשני מצבים: שינוי המסלול עצמו וכן שינוי לוח הזמנים של המסלול (לקצר או להאריך אותו). מעבר לכך, קיימת אופציה לבצע מחזור דרך הבנק בו לקחתם את המשכנתא מלכתחילה, וכן קיימת אופציה לבצע מחזור דרך גורם בנקאי אחר.
מתי מבצעים מחזור משכנתא?
כאמור, מחזור משכנתא הוא הליך נפוץ כאשר התנאים של הלווים משתנה וכן שתנאי השוק משתנים. לכן ההמלצה היא לבדוק את מצב המשכנתא ומצב השוק בכלל, פעם בשנה לפחות, על מנת לוודא האם המסלול עדיין מתאים לכם או שיש צורך לשנות אותו.
בין היתר, מחזור משכנתא יכול להתאים במצבים הבאים:
- אם וכאשר יש שינוי בתחום הריביות בשוק (דבר שלא קורה לעיתים תכופות, אך העובדה שבשנת 2022 הוא התרחש, ולכן חשוב לשים לב לכך.
- אם חל שינוי בתנאי השכר שלנו או בחשבון ההוצאות. נניח אם קיבלנו העלאה משמעותית שמאפשרת לנו לבצע החזרים יותר גדולים ממה שהתחייבנו, אז יהיה נכון מצדנו לבצע מחזור משכנתא בשביל שנוכל לסיים אותה לפני הזמן. זה יכול כמובן גם לעבוד הפוך, אם מצבנו הכלכלי השתנה לרעה, אז נרצה בוודאי להאריך את זמן המשכנתא ולהקטין את תנאי ההחזר החודשיים.
- אם הצלחנו לחסוך סכום גדול שנוכל להשתמש בו להחזר המשכנתא, ואנחנו מעדיפים לעשות את זה ולא להמשיך ולחסוך. אז אנחנו יכולים לבדוק לשם כך את האופציה של מחזור.
למי מיועד מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא הוא תהליך שכל אחד מאיתנו יכול להשתמש בו. הוא מיועד לכל מי שלוקח משכנתא לרכישת נכס ועם הזמן מגלה שיש לו סיבות לשנות את המסלול שלו. יחד עם זאת, לא כל אחד בהכרח צריך להשתמש באופציה זו.
מיחזור משכנתא זו אופציה אידיאלית עבור מי ששינוי במסלול המשכנתא יכול להטיב איתו כלכלית, בין אם זה בשביל להקטין את חשבונות ההוצאות באופן כללי ואת ההוצאה על המשכנתא בפרט. כמו כן, מיחזור משכנתא יכול להתאים למי שבחר מסלול מסוים לפני שנים והיום יכול למצוא מסלול שיתאים עבורו יותר מבחינה כלכלית.
בשביל לדעת האם המחזור משתלם, יש לבחון דו"ח יתרות משכנתא אשר יבחן את סוג המסלול, התקופה שנותרה לשלם אותה, ריביות, החזרים חודשיים ועוד. רק לאחר מכן נוכל לבחון האם באמת משתלם לנו לבצע פעולה שכזו. ייתכן מאוד שנגלה שהמסלול שלנו הוא אופטימאלי ולכן לא בהכרח ישתלם לנו לבצע את הפעולה. אנחנו יכולים לעשות בדיקת כדאיות של מחזור משכנתא בשביל לוודא שזה אכן משתלם.
כפי שנוכל לראות בחלק הבא של המאמר, התהליך עצמו עולה כסף ויהיה עלינו לקחת את זה בחשבון לפני שנחליט לבצע אותו.
איך עושים מחזור משכנתא מהם השלבים בתהליך
על הנייר, מחזור משכנתא נראית כמו פעולה פשוטה, אך כמו בלא מעט מקרים הדורשים בירוקרטיה, מדובר על פעולה מעט מורכבת, אך אם מבצעים את השלבים בצורה מסודרת אפשר לבצע את התהליך תוך זמן קצר יחסית.
בשלב ראשון יש לפתוח תיק משכנתא. זה יכול להיות בבנק שלנו וזה יכול להיות בבנק אחר. עלות של פתיחת התיק הוא 0.25 אחוז מגובה המשכנתא, אך ייתכן מאוד שנהנה מהנחה, בין אם נעשה את זה בבנק שלנו ובין אם נעשה את זה בבנק אחר (אשר ירצה למשוך אותנו אליו).
במידה ונחליט לעבור בנק, אז יהיה עלינו לשכור את שירותיו של שמאי שיעריך את ערך הנכס עבור הבנק החדש. גם פעולה זו כמובן עולה לא מעט כסף (נע בין מאות לאלפי שקלים). כמו כן, נצטרך לבקש הרשאה מהבנק הישן לרשום לנו הערת אזהרה שיאפשר לנו לבצע את התהליך אצלו. הבנק הישן מחויב לעשות זאת. עלות הרישום נע בין 200 ל-250 שקל.
בשלב הבא נצטרך לבצע עדכון של ביטוחי משכנתא (אם נרצה יש אפשרות גם למחזר אותם).
בסוף התהליך אנחנו מבצעים את המחזור עצמו על ידי בחירת מסלול משכנתא חדש מותאם עבורנו.
לפני סיום חלק זה, בשיקול הכלכלי אנחנו צריכים לקחת בחשבון גם עלויות של ייעוץ אם בחרנו להשתמש בגורם מייעץ, וכן עלויות נלווית על הפסד ימי עבודה, פגישות וכדומה.
מה חשוב לבדוק לפני שניגשים למחיזור משכנתא
לפני שניגשים לבצע מחזור, חשוב כאמור לבדוק מה המצב של יתרת המשכנתא שלנו, איך היא אמורה להשפיע על חשבון ההוצאות ויכולת ההחזר שלנו, וכן חשוב לדעת מה המצב בשוק, על מנת להיות בטוחים שאכן מחזור משכנתא יכול לעזור לנו. מעבר לכך, יהיה נכון לבדוק מה מציעים לנו בבנקים השונים (לא רק בבנק שלנו) בשביל לוודא שאכן משתלם לבצע מחזור.
אחת האופציות שיכולות לעזור לנו, מלבד קבלת ייעוץ, היא שימוש בסימולטור מיחזור משכנתא, מה שיכול לספק לנו תמונה הרבה יותר מלאה ומדויקת בנושא.
כמה עולה מחזור משכנתא?
כפי שציינו קודם לכן, כל שלב יגבה מאיתנו סכום כסף מסוים. אם נחבר את כל הסכומים ביחד, אז שאנחנו עלולים להגיע למצב שהתהליך עצמו יגיע לסכום של אלפי שקלים (בהתחשב בכך שפתיחת תיק עולה 0.25% מגובה ההלוואה, אז סביר להניח שמדובר בסכום לא קטן). מצד שני, דרך המחזור ייתכן מאוד ואנחנו נחסוך סכומים הרבה יותר משמעותיים, ולכן זה באמת יכול להשתלם לנו.
לסיכום, מחזור משכנתא יכול להיות כדאי בעקבות שינויים בריביות בשוק ובהתאם למצב הנוכחי של הלווה. חשוב אחת לכמה שנים לבדוק היתכנות להוזלת המשכנתא.