אז מהי משכנתא הפוכה?
כאמור, באופן רגיל משכנתא אמורה לעזור לנו לרכוש דירה על ידי נטילת הלוואה ארוכת טווח מהבנק, בתוספת ההון העצמי שחסכנו במהלך השנים. משכנתא הפוכה לעומת זאת, היא הלוואה לכל מטרה, אשר ניתנת לנו על ידי כך שאנחנו ממשכנים את הבית שלנו על מנת לקבל את הסכום הרלוונטי עבורנו.
מעבר להבדל שציינו, קיים עוד הבדל אחד בין משכנתא רגילה למשכנתא הפוכה והיא, מדובר בהלוואה ניתנת אך ורק לבני שישים ומעלה שיש להם נכס ברשותם והוא איננו ממושכן לשום גורם אחר. כלומר, אם משכנתא רגילה מיועדת לזוגות צעירים או הורים לילדים המעוניינים לרכוש דירה, הרי שמשכנתא הפוכה מיועדת ללווים מבוגרים, אשר נמצאים לקראת סוף הקריירה שלהם או אחרי שיצאו לפנסיה.
הבדל נוסף בין משכנתא רגילה למשכנתא הפוכה, שבמקרה הראשון יש לבצע החזרים חודשיים בשביל להחזיר את ההלוואה. במקרה השני, אין צורך בכך. אפשר בעיקרון גם לא להחזיר כלל את הסכום, אלא לצבור חוב עד אשר מסתלקים מן העולם ואז הבנק מקבל את הנכס לרשותו.
איך זה עובד במציאות? דוגמא מהחיים:
בשביל להבין מהי משכנתא הפוכה ולמה היא חשובה בפרט לבני הגיל הזהב, נציג את הסיטואציה הבאה: נניח ואנחנו זוג מבוגר, שיש לנו נכס משלנו, אנחנו עומדים לצאת לפנסיה, הקצבה החודשית שנקבל היא מאוד קטנה ולא בטוח שהיא תספיק לכלכל אותנו ובוודאי שלא נוכל להשתמש בה מעבר לכך, קרי נסיעות לחו"ל, הצגות, מסעדות וכדומה.
מה שעלינו לעשות, זה לפנות לבנק ולבקש משכנתא הפוכה תמורת משכון הנכס שברשותנו. בצורה כזו, אנחנו יכולים ליהנות מהלוואה, שתוכל גם לעזור לנו ביום יום וגם ליהנות מאיכות חיים גבוהה יותר.
אנחנו לא נידרש להחזיר את ההלוואה, שכן ברגע שנסתלק מן העולם, אז אם הבנק יפנה אל היורשים שלנו על מנת להסדיר את תשלום החוב כלפיו.
לכמה שנים זה תקף?
בעיקרון, משכנתא הפוכה תקפה לכל החיים. זה אחד היתרונות שלה. העניין הוא, שאם נניח הלווה מת בשלב מוקדם יחסית, אז היורשים שאמורים לקבל את הדירה יצטרכו להתמודד עם החוב. הם יוכלו לעשות זאת, בין אם זה על ידי מכירת הדירה ובין אם זה על ידי החזר המשכנתא בתשלומים חודשיים (למעשה יש כאן תהליך של מחזור משכנתא).
מתי וכיצד מחזירים את הכסף?
כפי שציינו, החזר המשכנתא מתבצע בשני אופנים. ברגע ששני בני הזוג הולכים לעולמם, אז נקבע מה ייעשה עם הדירה שמושכנה. כמו כן, קיימת אופציה נוספת והיא, שהלווים או היורשים שלהם, יחליטו למכור את הדירה ולהשתמש בכסף שהם קיבלו לצורך החזר החוב, כולל הריביות שהצטברו.
במידה והלווים נפטרו והיורשים צריכים להתמודד עם החוב, הם יכולים כאמור להמיר את המשכנתא ההפוכה למשכנתא רגילה, ואז הם יוכלו להחזיר את החוב מדי חודש פלוס ריבית.
מהי גובה הריבית?
ריבית של משכנתא הפוכה איננה דומה לריבית של משכנתא רגילה. היא הרבה יותר גבוהה, ויש לכך סיבות שונות כפי שנוכל לראות מיד. בעיקרון גובה הריבית הוא בין חמש לשש אחוז, לכך צריך גם להוסיף תוספת מדד.
הסיבות בגללן הריבית במשכנתא הפוכה היא גבוהה, הן: חוסר תחרות בשוק, הלוואות לכל מטרה בדרך כלל מתומחרות בצורה אחרת מאשר הלוואות ספציפיות בפרט הלוואות משכנתא, וכן, המבנה של ההלוואה. מאחר ואין החזרים חודשיים, אזי שהחוב גדל כל הזמן, לכן הבנק ירצה לצמצם הפסדים על ידי ריבית גבוהה.
מה גובה הסכום שניתן לקבל במקרה של משכנתא הפוכה?
אם במקרה של משכנתא רגילה, אנחנו יכולים לקבל סכום השווה במקסימום 75 אחוז מערך הנכס, אזי שבמקרים של משכנתא הפוכה, מדובר על 30 עד 50 אחוז משווי הנכס.
ערך הנכס הוא רק משתנה אחד שמשפיע על סכום ההלוואה. משתנה אחר זה גיל הלווים. ככל שהלווים מבוגרים יותר, כך אחוזי המימון יגדלו, מתוך הנחה סבירה שיש להם פחות זמן לחיות.
מבחינת סכומים מוחלטים, אזי שהסכום המקסימאלי עומד כיום על 1.8 מיליון שקל.
מי יכול לתת לנו משכנתא הפוכה?
בניגוד למשכנתאות רגילות, אותן אפשר לקבל משורה ארוכה של בנקים, אזי שמשכנתא הפוכה אפשר ליטול אך ורק דרך גורם אחד בשוק וזו חברת כלל משכנתאות. כפי שניתן להבין, מדובר על חברה שנמצאת תחת כלל ביטוח. בעבר היום חברות ובנקים נוספים שסיפקו משכנתאות הפוכות, אך כיום, כאמור, רק חברת כלל משכנתאות עוסקת בכך. מה שמסביר הן את התנאים הקשיחים והן את הריביות הגבוהות.
סיכום, האם זה באמת משתלם לנו?
יש הטוענים שזה הליך כלכלי נכון ומתאים, עבור מי שאין לו חסכונות ואין לו יכולת כלכלית אשר יכולה לשרת אותו, אחרי יציאתו לפנסיה. כך במקום לחיות על קצבה בלבד, הוא יכול ליהנות מאופציה פיננסית משתלמת.
בכל מקרה, לפני שבוחרים לעשות צעד כזה, חשוב לשקלל את כל הנתונים ולבדוק את כל האופציות, על מנת לבצע אותו בצורה נכונה ושקולה, על מנת שגם יהיה ניתן ליהנות ממנו וכן הוא לא יהפוך להיות נטל כלכלי, עלינו או על ילדינו, כאשר חס וחלילה אנחנו נסתלק מן העולם ונשאיר אותם ללא ירושה.
